Planejamento Orçamentário Estratégico: Como prever gastos com manutenção preventiva em condomínios

A gestão condominial moderna exige planejamento, técnica e responsabilidade jurídica. Um dos maiores erros praticados por síndicos e administradoras é tratar a manutenção como um evento eventual, e não como um processo contínuo e previsível. A ausência de planejamento para a manutenção preventiva resulta em emergências constantes, gastos elevados, insegurança estrutural e risco de responsabilização civil e criminal do síndico. Mais do que boa prática, prever gastos com manutenção é um dever legal, especialmente quando se ignora o Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação e não se conta com um Gestor de Obras ou profissional técnico.

Manutenção preventiva: conceito e relevância

Manutenção preventiva é o conjunto de ações programadas para evitar falhas, degradações e acidentes em áreas comuns, sistemas e equipamentos do condomínio. A ausência de planejamento orçamentário é uma das principais causas de desequilíbrio financeiro em condomínios. Gastos emergenciais, obras inesperadas e aumento repentino de taxas condominiais geram conflitos, insegurança e desvalorização patrimonial. Nesse contexto, a manutenção preventiva, quando integrada ao planejamento orçamentário estratégico, deixa de ser custo e passa a ser instrumento de preservação financeira e jurídica do condomínio.

Diferentemente da manutenção corretiva (emergencial), a preventiva:

• Reduz custos a médio e longo prazo; 

• Aumenta a vida útil dos equipamentos; 

• Diminui riscos de acidentes e passivos judiciais;

• Garante previsibilidade financeira.

Planejar não é opção: é uma obrigação legal

O Código Civil, no Art. 1.348, inciso V, impõe ao síndico o dever de conservação das áreas comuns, da seguinte forma: Compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.

Além disso, o condomínio responde por danos causados por omissão na manutenção: Art. 927 do Código Civil: Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

A jurisprudência é firme no sentido de que a falta de manutenção configura culpa do condomínio, ainda que o dano seja decorrente de desgaste natural.

Quando o condomínio não planeja, acaba atuando apenas em caráter emergencial, gasta mais do que o necessário, sofre paralisações, corre o risco de acidentes e se expõe a ações judiciais.

Planejamento Orçamentário Estratégico

É a organização das receitas e despesas do condomínio com base em dados técnicos, ciclos de manutenção e projeções de médio e longo prazo, e não apenas no histórico do ano anterior, que envolve:

• Diagnóstico técnico da edificação; 

• Leitura do Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14037 e NBR 5674); 

• Identificação da vida útil dos sistemas;

• Cronograma físico-financeiro;

• Fundo de reserva com destinação específica.

Manutenção preventiva é gasto previsível

Itens como elevadores, bombas, fachadas, telhados, impermeabilizações, sistemas elétricos e hidráulicos possuem ciclos de revisão e substituição, permitindo:

• Provisão mensal; 

• Diluição de custos; 

• Evitar emergências; 

• Preservar garantias.

Quando não há previsões, há:

• Estouro de caixa;

• Chamadas extras;

• Desvalorização do imóvel;

• Ações judiciais.

Como estruturar a previsão orçamentária

• Levantamento técnico dos sistemas; 

• Análise do Manual de Manutenção (e caso não exista o Plano de Manutenção, que seja realizado); 

• Cronograma anual e plurianual; 

• Planilha de provisões mensais; 

• Fundo específico para manutenção; 

• Acompanhamento por Gestor de Obras ou profissional técnico

• Transparência e aprovação em assembleia: apresentar laudos, cronogramas, impactos financeiros, economia futura.

Benefícios jurídicos e financeiros

• Redução de passivos judiciais;

• Maior previsibilidade financeira;

• Transparência;

• Valorização do patrimônio;

• Proteção do síndico contra responsabilização.

A manutenção preventiva não é despesa — é proteção patrimonial, segurança jurídica e gestão responsável. Ignorar o Manual de Manutenção, não planejar e não contar com suporte técnico é abrir espaço para acidentes, prejuízos e ações judiciais. O condomínio que se programa: economiza; valoriza seu patrimônio; protege vidas; e resguarda o síndico de responsabilizações.

Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES 2023/2024

Professora Universitária

Especialista em Direito Condominial

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial Advocacia Especializada em Condomínio há mais 20 anos