Taxas condominiais que cobrem despesas ordinárias devem ser iguais para todas as moradias: Uma nova realidade de acorco com os precedentes recentes do STJ

O Art. 1.336, inciso I, do Código Civil determina, como regra geral, que o condômino deve concorrer para as despesas na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Isso historicamente levou proprietários de apartamentos maiores (como coberturas) a pagarem taxas mais altas. Esta, ainda é a realidade de muitas convenções. Contudo, decisões judiciais recentes têm argumentado que, para despesas ordinárias (manutenção, folha de pagamento, limpeza, segurança, uso de áreas comuns), que beneficiam todos os moradores de forma semelhante, o rateio pela fração ideal pode ferir o princípio da isonomia e configurar enriquecimento sem causa para as unidades menores.

O entendimento, em muitos Tribunais, é de que o uso dos serviços e áreas comuns é o mesmo para todos, independentemente da metragem do imóvel. Este entendimento, recentemente, formou precedente do STJ que, ao julgar recurso interposto nos autos de nº 5004979-73.2021.8.13.0024, em trâmite na 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, Minas Gerais, reforçou a possibilidade de afastamento do critério da fração ideal quando este se revelar abusivo e gerador de enriquecimento ilícito para despesas que não guardam proporcionalidade com a área da unidade, permitindo assim que coberturas paguem o mesmo valor que as demais unidades nas despesas comuns, as chamadas “despesas ordinárias”, sob o fundamento do princípio da isonomia e vedação do enriquecimento sem causa dos demais moradores, embora a validade dependa da convenção e das circunstâncias específicas. 

A Convenção do meu Condomínio estabelece que o rateio de todas as despesas é de acordo com a fração ideal.

A cobertura deve pagar pela fração ideal de acordo com a Convenção?

A Assembleia é soberana! Será mesmo?

“A soberania da assembleia condominial, que rejeitou a alteração da convenção, encontra limites na vedação ao abuso de direito. Ao imporem à minoria (no caso, uma única unidade) um custo desproporcional que desonera a maioria, os condôminos agem em excesso de poder, passível de correção judicial”, afirmou a juíza Cláudia Fontes.

  A partir dessa conclusão, a juíza Cláudia Fontes aplicou entendimento do Superior Tribunal de Justiça em caso análogo, no julgamento do Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1.837.019/AL, tomando a decisão como paradigma.

  Nos termos do Art. 1.333, da Lei 10.406/02, a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Esta mesma Lei, em seu Art. 1.334 determina que além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará, além de outras, a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (inciso I) e a competências das assembleias (inciso III). O legislador, assim, conferiu competência para que as Assembleias Condominiais decidissem a forma de contribuição das despesas condominiais (ordinárias e extraordinárias). Assim, a cobertura deve pagar de acordo com a fração ideal. De um lado, tem-se a lei, principal fonte formal do Direito, que autoriza prima facie, a cobrança por fração ideal. De outro lado, tem-se princípio da Intervenção Mínima do Estado, que minimiza a interferência dos três poderes do Estado nas relações contratuais privadas, porém, há o pedido de intervenção estatal com supedâncio na violação no princípio da isonomia.

  Desta forma, a análise estaria entre a violação de princípios da legalidade e da razoabilidade da cobrança por fração ideal para custear as despesas com pessoal, administrativas, de conservação de áreas comuns e manutenção de equipamentos de uso geral, gastos com água e gás, fundo de obras, benfeitorias e seguro predial, e mantido pela fração ideal para despesas de consumo (água e gás, na ausência de hidrômetro individual), e fundo de obras/benfeitorias que agreguem valor ao imóvel proporcionalmente à sua fração, bem como o seguro predial.

  Utilizando-se do critério da razoabilidade e da legalidade, ao julgar o Recurso nos autos de nº 5004979-73.2021.8.13.0024, o TJMG, aplicou entendimento do STJ, em caso análogo, no julgamento do Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1.837.019/AL, entendeu que há despesas onde o critério da fração ideal se justifica, tais como o seguro da edificação (cujo prêmio e eventual indenização são atrelados ao valor/tamanho do bem) e obras estruturais, benfeitorias ou de fachada (que valorizam o imóvel proporcionalmente), para consumos de água e gás caso não haja medição individualizada, partindo-se da premissa de que uma unidade maior, com mais áreas de lazer privativas tende a consumir mais recursos naturais. Por outro lado, o pagamento dever ser rateado de forma igualitária entre todas as unidades para as despesas de pessoal, administrativas, de conservação de áreas comuns e manutenção de equipamentos de uso geral.

  O precedente do STJ não é Súmula Viculante, porém, está sendo utilizado como paradigma em decisões. Cada caso é um caso. Depende de perícia técnica a provar alegação de enriquecimento ilicito do condomínio. Uma vez provado, e a depender dos pedidos, poderá ensejar desde a nulidade quanto à forma de rateio das despesas à restituição os valores pagos a maior a título de taxas condominiais.

  É cediço que o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A lei, portanto, confere à Convenção de Condomínio a legitimidade de estipular a forma de rateio. Contudo, essa autonomia privada coletiva não é absoluta e não pode servir de escudo para a perpetuação de situações de flagrante iniquidade ou abuso de direito, devendo ser interpretada à luz dos princípios constitucionais e das cláusulas gerais do próprio Código Civil, notadamente a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e a boa-fé objetiva (art. 422 do CC). Enquanto o tema não for pacificado, a recomendação é que condôminos que se sentirem prejudicados busquem orientação jurídica e, se necessário, acionem o Judiciário para revisar os critérios de rateio. E aos condomínios, que busquem Assessoria Jurídica especializada.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES

Professora Universitária

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial

Advocacia Especializada em Condomínio há mais 15 anos.