Airbnb: Final de ano chegando, seu Condomínio está preparado?

A falta de clareza e definição legal, no Direito Brasileiro, quanto à locação por plataformas digitais e os condomínios acaba por tornar o tema motivo de muitos conflitos jurídicos. E dentre tantos argumentos para proibição, encontram-se as alegações de que haveria a desvalorização dos imóveis, o comprometimento do bem-estar coletivo, além de que aumento de circulação de pessoas desconhecidas dificultaria o controle da segurança, aumentaria os gastos de manutenção das áreas comuns e transformaria o ambiente residencial num “hotel”, gerando desconfiança entre os moradores que, por sua vez, não mais se sentiram em casa. A verdade é que, se por um lado, o proprietário tem o direito de usar seu imóvel, do outro lado, é direito dos condôminos ao sossego e à segurança nas áreas comuns.

O Projeto de Lei nº 4/2025 – Proibição de locação atípica em condomínios exclusivamente residenciais

O Projeto de Lei Complementar nº 4/2026, dispõe sobre a atualização da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e da legislação correlata e traz, dentre outros, a proposta de alteração do Art. 1.336, que cuida dos deveres dos Condôminos, acrescentando o § 1º, proibindo a locação da sua unidade por hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, nos casos de Condomínio residencial.

Esta proposta também se fundamento em consolidade entendimento junto ao STJ [Superior Tribunal de Justiça] que em seus julgados entendem que os condomínios podem restringir a locação de curta temporada quando há previsão na convenção condominial de destinação exclusivamente residencial e familiar. Esse entendimento tem seu fundamento no sentido de que a alta rotatividade de terceiros estranhos ao condomínio, poderia comprometer o sossego e credibilidade do meio em que vivem, fragilizando os pilares da segurança e a tranquilidade dos moradores. Além disso, o direito de propriedade não é absoluto e deve ser exercido de forma que respeite os interesses da coletividade. Desta forma, firmou-se o entendimento pela proibição da locação atípica em Condomínios eminentemente residenciais, posto que o significado de residência é habitação, moradia permanência.

Com a proposta do PL 4/2025, restariam preenchidas lacunas importantes sobre as locações digitais. E desta forma, traria mais estabilidade ao mercado imobiliário, os condôminos teria segurança jurídica e, sobretudo, oferece maior transparência sobre a possibilidade de proibição deste tipo de hospedagem, possibilitando de forma independente, que cada condômino, considere o empreendimento, o perfil de moradores que ali residem antes de deliberar sobre o tema, resguardando a execução das locações digitais em empreendimentos projetados notadamente para esse objetivo ou para os que escolherem por este tipo de empreendimento.

A Convenção do meu condomínio não proíbe a locação atípica. Como o síndico deve agir? Pode proibir apenas com as decisões do STJ?

Final de Ano. Festas. Férias. Movimentação intensa no condomínio. Muitas pessoas diferentes circulando. São visitantes? São hóspedes? São convidados? Inquilinos de locação via Airbnb? Como resolver esta situação?

O projeto de Lei Complementar nº 4/2026, dispõe sobre a atualização da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e da legislação correlata que tem por proposta inserir a proibição locação da sua unidade por hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, nos casos de Condomínio residencial, ainda não foi aprovado. Isto quer dizer que se o seu Condomínio for exclusivamente residencial e se na Convenção não constar a proibição deste tipo de locação, ou seja, se a Convenção for omissa, o Síndico não poderá proibir. Deverá ser feita a alteração da Convenção, com quórum qualificado de 2/3 [dois terços] favoráveis de todos os condôminos, via Assembleia Condominial. As decisões do STJ [Superior Tribunal de Justiça] não firmaram Súmula Vinculante e, portanto, cada caso deve ser apreciado individualmente.

As regras devem ser objetivas e claras, caso seja aprovada a locação via Airbnb

Para que haja harmonia e segurança, é imprescindível a criação de regras claras e objetivas, deliberadas em Assembleia Geral, que abordem, por exemplo, o número máximo de hóspedes; o período da locação, o horário de entrada e saída, nome completo de todos os hóspedes, uso das áreas comuns, dentre as quais, veja:

• Criação de cadastro prévio de hóspedes, com nome completo e documento de identificação, a ser entregue 24 horas antes da entrada no condomínio;

• O proprietário do imóvel deverá apresentar o comprovante de que entregou cópia do RI e da Convenção ao hóspede;

• Definir as penalidades para o caso de descumprimento dos Estatutos Condominiais;

• Obrigatoriedade dos Anfitriões a manterem a comunicação ativa tanto com o Síndico, como com seus hóspedes antes, durante e após a estadia;

• Informar o período de duração da locação/data e horário de chegada e saída/número de máximo de hóspedes;

Enquanto não houver uma legislação sobre as locações por temporada aplicada aos Condomínios, entendemos que atualizar a Convenção, ouvindo os moradores e criando regras claras é, no momento, a forma mais eficaz de evitar conflitos jurídicos, garantindo coexistência que possa proporcionar o bem-estar coletivo.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES

Professora Universitária

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial

Advocacia Especializada em Condomínio há mais 15 anos.