Terceirização de mão de obra: O que considerar ao contratar uma empresa de terceirização de mão de obra para condomínio.

A terceirização da mão de obra tornou-se prática amplamente adotada por condomínios e empresas, especialmente para a execução de atividades como portaria, limpeza, conservação, vigilância e manutenção. Embora represente vantagens operacionais e administrativas, a terceirização exige atenção rigorosa aos aspectos jurídicos, sob pena de responsabilização do tomador dos serviços.

No âmbito condominial, a análise jurídica prévia da terceirização é indispensável para garantir segurança legal, redução de riscos trabalhistas e conformidade com a legislação vigente.

Conceito e fundamento legal da terceirização

A terceirização encontra respaldo na Lei nº 6.019/1974, alterada pelas Leis nº 13.429/2017 e nº 13.467/2017, bem como na jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal, que reconheceu a licitude da terceirização de quaisquer atividades, inclusive da atividade-fim.

Todavia, a licitude formal da terceirização não afasta o dever de fiscalização, tampouco elimina a possibilidade de responsabilização do tomador, especialmente quando demonstrada falha na gestão contratual.

Responsabilidade do tomador de serviços

Apesar da licitude da terceirização, o tomador dos serviços — no caso, o condomínio — não se exime integralmente de responsabilidades. A jurisprudência trabalhista consolidou o entendimento de que o tomador pode responder de forma subsidiária pelas obrigações trabalhistas inadimplidas pela empresa terceirizada, especialmente quando evidenciada falha na fiscalização do contrato. Assim, é dever do condomínio adotar medidas efetivas de acompanhamento e controle, demonstrando diligência na contratação e na execução do contrato.

Dever de fiscalização e culpa in vigilando

A chamada culpa in vigilando é um dos principais fundamentos para a responsabilização do tomador. Para afastá-la, é imprescindível que o condomínio:

• Exija regularmente comprovantes de pagamento de salários dos funcionários;

• Fiscalize o recolhimento de FGTS e INSS;

• Acompanhe o cumprimento da jornada de trabalho;

• Mantenha registros e relatórios de fiscalização contratual;

• Exija o comprovante de entrega dos EPIs e suas respectivas Notas Fiscais;

• Exija cópia do seguro de vida dos funcionários, de acordo com a Convenção Coletiva;

• Exija cópia do PPP, PPR, PCMSO, LTCAT e todos os documentos que se referem aos riscos ocupacionais;

• Exija os certificados de treinamento dos funcionários que trabalham no condomínio, é imprescindível que a empresa oferece treinamento adequado a seus colaboradores.

  
  

  A ausência de fiscalização efetiva pode caracterizar negligência e ensejar condenação judicial.

Escolha da empresa terceirizada e due diligence

Outro ponto sensível é a seleção da empresa prestadora de serviços. A contratação deve recair sobre empresa idônea, regularmente constituída, com capacidade econômica compatível e histórico regular de cumprimento de obrigações trabalhistas e fiscais.

Documentação: A realização de uma due diligence pré-contratual, com análise de documentos societários, certidões negativas (federal, estadual, municipal, trabalhista, judiciária) e referências comerciais, consulta na Junta Comercial é medida que deve ser realizada e alinhada às boas práticas de governança, além de consulta junto ao SPC, SERASA e Cartório de Protesto, pois a segurança financeira é imprescindível, além das documentações do item 3.

Reputação também é importante: Pesquise sobre a experiência da empresa no setor de terceirização, especialmente em serviços para condomínios. Avalie a reputação dela através de referências e feedbacks de outros clientes.

Flexibilidade e Adaptação: A empresa deve ser capaz de se adaptar às necessidades específicas do condomínio e oferecer flexibilidade em relação à quantidade de mão de obra conforme as demandas.

Atendimento ao Cliente: Considere a qualidade do atendimento ao cliente da empresa e como ela lida com problemas ou reclamações.

Limites da subordinação e da pessoalidade

Para que a terceirização seja considerada válida, é fundamental que não haja subordinação direta entre os empregados terceirizados e o tomador dos serviços. O condomínio não deve exercer poder disciplinar, aplicar punições, definir escalas diretamente ou substituir empregados da prestadora. A ingerência excessiva pode descaracterizar a terceirização e levar ao reconhecimento de vínculo empregatício direto, com graves consequências jurídicas e financeiras.

Cláusulas contratuais essenciais

O contrato de prestação de serviços deve conter cláusulas claras sobre:

• Objeto e escopo dos serviços;

• Responsabilidades trabalhistas e previdenciárias;

• Obrigações de fiscalização;

• Penalidades por descumprimento;

• Seguro, garantias, renovação e rescisão contratual.

A terceirização da mão de obra, quando integrada a práticas efetivas de compliance e governança, constitui ferramenta legítima e segura de gestão. Entretanto, sua adoção sem planejamento jurídico e sem fiscalização adequada expõe o tomador a riscos relevantes.

No âmbito condominial, a terceirização deve ser acompanhada de políticas de conformidade, fiscalização contínua e assessoria jurídica especializada, assegurando não apenas o cumprimento da lei, mas a proteção da gestão, do patrimônio comum e da reputação institucional.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES 2023/2024

Professora Universitária

Especialista em Direito Condominial

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial Advocacia Especializada em Condomínio há mais 20 anos